Выкуп нежилых помещений

Преимущественное право выкупа: способы реализации

Законодательство наделяет государственные и муниципальные организации правом отчуждать принадлежащее им недвижимое имущество. В отечественном законодательном поле действует преимущественное право на покупку подобных помещений лицами, которые используют их по праву аренды. Это касается малого и среднего предпринимательства, за исключением кредитных и страховых организаций, игорного бизнеса и нерезидентов РФ.

Для реализации права требуется выполнение ряда условий:

• реализуемая недвижимость арендуется на протяжении 2-х или более лет;
• отсутствует задолженность по оплате аренды, коммунальных платежей;
• сведения о субъекте предпринимательства присутствуют в едином реестре сведений.

Стоимость имущества определяется в согласии с положениями ФЗ-135 «Об оценочной деятельности». Цену назначает независимый эксперт исходя из рыночной ситуации.

Механизм реализации преимущественного права по закону состоит из следующих шагов:

• орган государственной/ муниципальной власти принимает решение о реализации принадлежащей ему площади и производит независимую оценку её стоимости;
• проект договора купли-продажи с приложенным решением об отчуждении объекта направляется арендатору;
• при его согласии договор заключается в 30-дневный срок. Если условия продажи не устраивают потенциального покупателя, то он вправе оспорить стоимость недвижимости или отказаться от её покупки.

Наиболее часто применяется иной механизм выкупа нежилых помещений из собственности государства или муниципалитета, выстроенный на инициативе самого арендатора. Это связано с тем, что сдача объекта в аренду более выгодна государственным органам. Закон предусматривает следующую возможность приобретения подобных помещений:

• арендатор подаёт заявку о желании реализовать своё преимущественное право в орган, ответственный за приватизацию государственных помещений;
• уполномоченный орган в срок не более 2-х месяцев должен организовать независимую оценку стоимости помещения и далее на протяжении 14 суток вынести решение о порядке реализации;
• после этого составляется проект договора купли-продажи и передается арендатору для ознакомления.

Порядок и сроки оплаты

Законодательство предоставляет два варианта проведения оплаты:

• одним платежом;
• в порядке рассрочки путём внесения равных ежемесячных и ежеквартальных сумм с продолжительностью выплат не менее 5 лет.

Выбор порядка оплаты и его сроков остаётся за арендатором. Также он вправе погасить всю задолженность в досрочном порядке.

Если субъект предпочитает осуществлять выплаты в порядке рассрочки, закон требует начисления на выплачиваемые суммы процентной ставки. Её размер строго ограничен: это 1/3 от ставки рефинансирования Центробанка, которая актуальна на день публикации сведений о продаже недвижимости.

На период рассрочки объект находится в залоге у продавца, что указывается в договоре купли-продажи и регистрируется в ЕГРН. После полного расчёта обременение снимается.

Заключение договора аренды с последующим выкупом

Ещё один законный механизм приобретения нежилого помещения из государственной собственности – заключение договора аренды с выкупом. Механизм данного способа прописан в статье 624 «Выкуп арендованного имущества» Гражданского кодекса РФ. Недвижимость переходит в собственность в момент, когда выплачена полная стоимость.

Для реализации данного способа требуется заключение специального договора по аренде с дальнейшим приобретением, в котором прописываются:

• условия аренды помещения;
• выкупная стоимость недвижимости и порядок внесения платежей;
• сроки действия договора и условия передачи недвижимость в собственность арендатора.

Если между собственником помещения и субъектом бизнеса заключен простой договор аренды, то по закону он подлежит трансформации. Это производится путем составления дополнительного соглашения, в котором прописываются условия по покупке недвижимости.

Юридическое сопровождение выкупа нежилых помещений

Процедура приобретения недвижимости из государственной или муниципальной собственности нередко встречает сопротивление со стороны должностных лиц и государственных органов. Среди наиболее частых проблем:

• незаконное одностороннее расторжение договора аренды с целью прекращения преимущественного права;
• затягивание сроков рассмотрения заявлений от арендаторов;
• административные препоны при реализации права.

Необходимо заметить, что судебная практика демонстрирует поддержку судами законных прав представителей среднего и малого бизнеса. Это позволяет успешно защищать права бизнесменов, как в судебных инстанциях, так и процедурами досудебного урегулирования.

Мы осуществляем комплексное юридическое сопровождение процедуры выкупа нежилого недвижимого имущества из государственной и муниципальной собственности:

• подготовка заявлений и документов при наличии преимущественного права;
• составление договоров аренды с дальнейшей покупкой и доп. соглашений к уже заключённым договорам;
• представление интересов субъектов малого и среднего бизнеса в государственных структурах и суде;
• оспаривание независимой оценки стоимости недвижимости.

Профессиональные и опытные юристы нашей компании окажут Вам и Вашему бизнесу качественное юридическое сопровождение процедуры выкупа в короткие сроки и по привлекательным условиям.