Сопровождение государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация перехода права на недвижимое имущество – это, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, единственно признаваемое государством юридически значимое действие, свидетельствующее о:

• возникновении права собственности;
• установлении или снятии обременения или иного ограничения в отношении объекта недвижимого имущества;
• перехода права на недвижимость;
• прекращения права в отношении недвижимости.

Проведение государственной регистрации является единственным основанием возникновения права собственности на недвижимое имущество (земля участки недр и все, что прочно связано с землей, жилые и нежилые помещения, а также машино-места, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Лишение зарегистрированного права на такое имущество без согласия правообладателя возможно исключительно в судебном порядке.

Регистрации подлежат только те объекты, которые учтены в государственном кадастре недвижимости и имеют кадастровый номер.

Процедура государственной регистрации права

Регламент процедуры содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации и в ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Государственного оформления требуют следующие права:

• собственности;
• ипотека;
• постоянного пользования (долгосрочная аренда);
• ограниченного пользования (сервитуты);
• хозяйственного ведения или оперативного управления.

Алгоритм процедуры приведён в Методических рекомендациях Министерства юстиции РФ и сводится к следующему порядку действий:

• подача документов в регистрирующий орган, их регистрация;
• проведение экспертизы для установления подлинности предоставленных документов и законности регистрируемой сделки;
• принятие решения о проведении регистрации или об отказе в регистрации по причине несоответствия предоставляемых документов требованиям или незаконности самой сделки, на основании которой происходит переход права;
• внесение информации о сделке в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
• выдача правоустанавливающих документов о внесении данных в ЕГРН.

С января 2017 г. выдача свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество отменена. Подтверждением прав и сделок, проведённых с недвижимой собственностью, после этой даты являются выписки из ЕГРН.

Мы рекомендуем крайне внимательно относиться к этим выпискам, обращая внимание на дату их выдачи. Все операции с недвижимостью должны подкрепляться только «свежими» выписками из ЕГРН – то есть не более, чем за 14 дней.

Переход права на недвижимое имущество: нюансы процедуры и документы

Основанием для перехода права собственности на недвижимое имущество является заключение сделок:

• купли-продажи;
• дарения;
• мены.

А также вступление в права наследования или признание права на основании решения суда.

Закон однозначно говорит о том, что переход права на недвижимость к новому собственнику происходит не в момент подписания договора, а при его государственной регистрации. Это на практике означает, что собственник вступает в свои права по отношению к приобретаемому объекту только в момент регистрации договора органом государственной власти. Последний берёт на себя ответственность за законность совершаемой сделки.

Для прохождения процедуры регистрации требуется предоставить в регистрирующий орган пакет документов:

• заявление по установленной форме;
• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за проведение регистрации;
• документ подтверждающий переход права собственности или возникновения иного права или обременения на недвижимое имущество, например, договор между сторонами сделки о переходе права собственности с уточнением типа сделки. В договоре обязательно указываются следующие моменты:
• личные паспортные данные сторон сделки;
• исчерпывающие данные об объекте недвижимости, включающие полный адрес, площадь недвижимости, её кадастровый номер;
• сведения о документе, подтверждающем право собственности на недвижимость у лица, передающего права;
• уточняется факт отсутствия различного рода обременений – это лица, сохраняющие свои права на обладание недвижимостью после перехода права собственности, или наличие притязаний на недвижимость со стороны третьих лиц, например, залог;
• принятый между сторонами договора порядок передачи собственности (в случае купли-продажи это сведения о стоимости, сроках и порядке оплаты).

Договор, не имеющий одного из перечисленных пунктов, при регистрации может быть признан недействительным, что повлечёт отказ в проведении регистрации или в лишении зарегистрированного права собственности уже после регистрации.

• акт о передаче и приёме объекта недвижимости;
• кадастровый паспорт объекта, если ранее он не передавался в реестр;
• нотариально заверенное согласие супруга собственника на переход права на недвижимость, если её приобретение произошло в браке.

Сопровождение госрегистрации перехода права и сделок с недвижимостью

Переход прав на недвижимое имущество требует соблюдения целого ряда юридических тонкостей и нюансов. Это касается:

• подготовки документов для совершения сделки с недвижимостью, проверки чистоты сделки;
• работы с договором, на основании которого происходит переход права, соотношение его текста с требованиями, предъявляемыми к подобного рода документам;
• подачи документов для регистрации в ЕГРН с соблюдением требований законодательства.

Сделки с недвижимостью подразумевают значительные финансовые траты и любая неточность, допущенная в ходе проведения сделки, может привести к потере права на приобретаемый объект недвижимости.

Также в отечественном правовом пространстве нередки случаи мошенничества с недвижимостью.

В связи с этим в последнее десятилетие процедура сопровождения регистрации любых сделок с недвижимостью перешла из разряда дополнительных в категорию обязательных. Мы оказываем широкий спектр юридической помощи и поддержки по любым операциям с недвижимостью: от консультаций по вопросам оформления документов до комплексного сопровождения сделок так сказать «под ключ», то есть до фактического перехода права собственности на недвижимое имущество к приобретателю.