Юридическое сопровождение сделки по купле-продаже

Процедура совершения сделки купли-продажи

Приобретение или продажа имущества как юридическая операция производится в два основных этапа:

• сбор документов, необходимый для совершения сделки в каждом конкретном случае;
• составление и регистрация договора купли-продажи в соответствующем государственном органе.

Обратимся к этим этапам и рассмотрим их более подробно с точки зрения юридических рисков при приобретении или продаже недвижимости как наиболее рискованной и дорогостоящей операции.

Документы, необходимые при оформлении сделки купли-продажи недвижимости

Приобретение или продажа квартиры или иной недвижимости включает как её визуальный осмотр, так и анализ юридической правомочности её продажи. При покупке требуется собрать или получить от потенциального продавца необходимые документы:

• подтверждающие право собственности;
• дающие представление о получении продавцом данного права (договор купли-продажи, наследование, дарение и т.д.);
• технический паспорт помещения;
• выписки из паспортного стола и с лицевого счёта;
• документы от органов опеки, если среди владельцев недвижимости есть несовершеннолетние лица и др.

Перед выходом на сделку и заключением договора купли-продажи важно привлечь к анализу предоставляемых документов именно опытного юриста, а не риелтора. Это связано с тем, что многие юридические тонкости, на которые обратит внимание юрист, могут ускользнуть от риелтора и перейти в категорию т. н. "юридических рисков", т. е. стать причиной возникновения проблем и потери приобретаемой недвижимости.

Договор купли-продажи

Переход недвижимости от одного собственника к другому происходит на основании договора. Интернет пестрит множеством шаблонов договоров, внеся в который личные данные продавца, покупателя и сведения о квартире, можно оформить сделку. Однако, данный способ не гарантирует юридической чистоты совершаемой операции, так как не учитывает множество индивидуальных особенностей конкретной сделки.

Общие требования к договору купли-продажи установлены Гражданским кодексом РФ. В нём обязательно должны быть указаны:

• личные и паспортные данные продавца и покупателя;
• сведения о недвижимости, которая является объектом сделки;
• стоимость недвижимости, чётко прописанная цифрами и прописью;
• сроки внесения денег от покупателя продавцу и передачи недвижимости покупателю;
• имеющиеся обременения на недвижимость.

Если сделка проводится при наличии определённого риска, мы рекомендуем включать в договор дополнительный пункт. Например, при приобретении квартиры, полученной в качестве наследства, имеет смысл прописать в договоре свидетельствование собственника недвижимости о том, что он является единственным наследником и ситуация, что на квартиру могут претендовать иные наследники, им исключается.

Регистрация сделки

Действующее законодательство, а именно Гражданский кодекс РФ и ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», требуют проведение регистрации перехода права собственности от одного владельца к другому, в том числе при совершении сделки купли-продажи.

Регистрация сделок с недвижимостью производится в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращённо — Росреестр). До 2016 г. Росреестр подкреплял право собственности специальным свидетельством, оформляемым на гербовой бумаге и передаваемым собственнику. В настоящее время выдача свидетельств отменена. Подтверждение права собственности происходит путем запроса данных (выписки) из Единого государственного реестра недвижимости.

Юридическое сопровождение сделки купли-продажи

Участие юриста в заключении и совершении сделки складывается из проверки объекта недвижимости на «чистоту», а также грамотное составление и анализ всех документов. Большой профессиональный опыт, глубокие познания в теории и практике гражданского законодательства позволяют юристу видеть возможные риски в каждой сделке и грамотно обходить их.

Необходимость юридического сопровождения сделок с недвижимостью обуславливается такой процедурой, как отчуждение права. Это переход права собственности от одного владельца к другому на определённых условиях, например, за некоторую сумму денег при сделке купли-продажи. Если отчуждение права происходит, вернуть недвижимость обратно становится очень сложно. А мошеннические действия на рынке недвижимости широко распространены, здесь обращаются значительные суммы денег. Участие в сделке юриста является гарантией соблюдения прав и интересов, как продавца, так и покупателя.

В процессе юридического сопровождения в первую очередь устанавливается действительность права собственности продавца на реализуемый объект. Это происходит в несколько этапов:

• производится анализ последовательной смены собственников недвижимости за последние 10 (а лучше и более) лет, устанавливается законность владения последним собственником;
• изучаются данные ЕГРН на предмет наличия различных обременений, в том числе связанных с правами лиц в возрасте до 18 лет;
• выявляются лица, которые зарегистрированы в квартире, или были зарегистрированы ранее, а также причины их убытия и сохранение прав;
• проверяется законность проведенных перепланировок в помещениях;
• подлежат изучению лицевые счета по коммунальным платежам на предмет наличия долгов;
• изучается личность продавца, в том числе его вменяемость и дееспособность.

Приведённый комплекс мер даёт возможность гарантировать чистоту проводимой сделки и снижает вероятность возникновения проблем для покупателя в дальнейшем.

Мы имеем большой практический опыт в сопровождении различных сделок с недвижимостью. Осведомлены обо всех тонкостях проведения любых операций по переходу праву собственности и готовы гарантировать чистоту и законность любой Вашей сделки.